住宅小区停车乱收费 北京首部停车法规或成维权“利器”

来源:中国廉政法治报道网 人气: 发布时间:2018-05-21
摘要:中国廉政法治报道网央广网讯, 北京首部停车法规《北京市机动车停车条例》从5月1日起已经正式施行。条例中对停车管理、停车收费等热点话题都有了明确的规定。比如,关于居住小区内停车位不足,小区内停车收费若要涨价,谁说了算等问题,这部停车法规都给予了

中国廉政法治报道网央广网讯,北京首部停车法规《北京市机动车停车条例》从5月1日起已经正式施行。条例中对停车管理、停车收费等热点话题都有了明确的规定。比如,关于居住小区内停车位不足,小区内停车收费若要涨价,谁说了算等问题,这部停车法规都给予了明确规定。

对于住宅小区停车乱收费等问题,《条例》能否成为维权“利器”?

北京有不少老旧小区,没有地下停车场,地面停车位的数量也不多,私家车的数量不断增加,导致小区里停车混乱,占道、占用公共设施现象多,既影响通行,也存在安全隐患,还缺乏物业管理。有部分小区带头成立了居民准物业自管小组,这种居民自管模式也很快在相邻的小区推开,这种模式在一些小区实施的效果不错。但是在采访的过程中,记者发现,有个别小区的自管工作遇到了瓶颈,因为缺少法律支持,自管小组在处理纠纷的时候遇到了很大的难题。

业主彭大妈是一个无物业小区的自管小组成员,她介绍,早年间她们小区停车秩序乱,为了缓解停车难,社区在2013年带头做了入户调查,有2/3以上住户投票愿意成立停车自管小组,彭大妈在那时也被选成了五名自管小组成员之一。小区车位改造的当时比较顺利,最终划出了一百多个车位,但是自管小组在通知居民交费的时候却产生了问题。

彭大妈介绍,为了催交停车费,他们经常和车主发生矛盾,有个别车主既不愿意交费,态度还特别蛮横。更让人无奈的是,因为有关法律和条例的缺失,自管小组拿这些不交费的车主也没有办法,有的车主和自管小组的分歧已经存在了五年,彭大妈也一直在寻找解决办法。她发现,《北京市机动车停车条例》,似乎给了小区车自管一个说法。

《条例》第三十条规定,居住小区在居民委员会、村民委员会的指导下,可以成立停车自治组织,对居住小区内停车实行自我管理、自我服务。自我管理服务可以收取一定的费用,用于停车自治成本费用、停车设施建设等,费用收取和使用情况应当定期在居住小区内公示。

小区停车自管组织能否根据这个条例来让车主进行交费?北京市中闻律师事务所律师李斌分析认为,《条例》本身允许小区停车自管组织收取一定的费用,因为该费用是自治成本。当然,前提是其成立的程序合法。另外,既然成立了自治组织,那么就要和整个小区的业主签订相关的协议,经过双方约定同意之后,以《条例》作为一个基本的法律依据,就可以要求每位接受自治停车服务的业主,如果业主接受了停车服务,就应当按照约定的标准支付相应的成本费用;如果没有支付,则可以探索通过强制性的判决等方式要求支付。

一般有物业的小区,如果有车主拒交停车费,物业是车位的管理主体,有权起诉。但对于停车自治组织是否有这种权利,社区维权专家陈凤山认为,《条例》对其的规定并不是很明晰,主要在于没有对停车自治组织给一个清晰的定义,也缺乏明确的上位法依据。在没有明确的规范之前,如果业主拒交物业费,停车自治组织会将会陷入难以为继的局面,单靠诉讼解决,成本比较高。因此,他认为,如果《条例》把自治组织与《物权法》对接起来,将其设定为比如业委会或者业委会设定的下属机构,可能其法律地位包括行使的职责会更加充分。

《条例》规定,居民可以通过自治方式管理停车。在法律配套方面,李斌认为,应该明确自治组织成立程序及主体,包括和业主之间的关系。另外,对于自治组织的定性,以及以什么样的资质进行相关的费用收取等方面需要相关法律依据的支持。

不少业主最为关心的问题还有居住小区内部停车位不能够满足业主停车需求怎么办,小区停车收费如何来定价,小区内停车收费如果说要涨价,谁说了算等。

先关注一个案例,某小区从交房至今,临时停车费一直是按24小时内10元封顶收取,近期小区物业却突然在小区内贴出公告称,要将临时停车费涨到每小时3元,24小时45元封顶,公告中只注明涨价费用,没有说明涨价原因,不少业主对物业突然涨价的做法不满。

针对小区内停车收费若要涨价,谁说了算?等问题,新规作出明确规定:调整居住小区内业主共有的停车泊位的收费价格时,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。违反规定,未按照规定程序调整居住小区停车收费价格的,由住房城乡建设部门责令限期改正,并处10万元罚款。

陈凤山分析,《条例》中采用了“共有”这一概念,无论是在物权法中,还是在国务院相关规定中,这都意味着要由双过半数业主来共同决定。从这点来讲,新规与以前没有区别。不过,新规将以前的“共用”改为“共有”,意味着明确了道路、绿地等临时停车的设施设备如果涨价,物业公司不能单独说了算。另外,陈凤山指出,新规将地下车库或产权有争议的车位涨价的权利归给开发商,从某种意义上讲,使业主的权利较以往缩小,但这使得如何解决双方争议更加明晰。

如果有小区物业或开发商存在单方面涨价行为,在新规已经施行的现状下,业主应如何维权?对此,陈凤山表示,要从两方面来考虑。一方面,如果是物业单方面涨价,那么显而易见是违法的,业主应向行政机关举报。其一可向住房机关举报,其二可向物价部门或发改委举报。新规明确房管部门就物业对共有部分车位的涨价有处罚权。另一方面,如果是开发商单方面涨价,按照新规,对于开发商所有的车位,开发商有权涨价。

收取的停车费到底属于物业还是业主?李斌认为,收取的停车费要看产权归属于谁,谁就有权来支配这个费用。物业公司只是受业主的委托进行物业管理,并且收取相关物业费用。如果车位属于小区业主共同共有的,那么共同共有所产生的所有收益都应该由业主共享,但是业主共享时,应当向物业的管理人支付相关物业费用。如果产权并不是业主,要看谁是产权人,谁投资谁受益。

关于小区的停车位交付及销售时间,还有定价是否合理等问题,法律上是否有明确规定?李斌说,此次北京市的机动车停车条例明确规定,新建改扩建公共区域,包括住宅小区,停车设施应当和主体工程同步设计、同步施工、同时验收以及同时交付。但之前并没有类似的规定,这就意味着如果这是一个新建的小区,产权车位规划范围之内用于停车的车位、车库的所有权应该是属于开发商的。既然属于开发商,开发商要建设房屋,同时要建设配套停车位,那么停车位什么时候交付?按照双方合同的约定,选择卖、出租或者附赠,都是开发商作为产权人的一种合同自由。在价格方面,这都是市场定价,市场定价只要没有明显的违背《价格法》的规定牟取暴利,可能价格监管部门也不能直接介入。

对于业主来说,停车位不一样,收费的价格也不太一样,比如在一个住宅规划小区内,业主共有的停车位如果要涨价,按照北京市新停车条例的规定,需要经过“双半数”以上的同意,第一是房屋的占有面积占建筑物总面积过半,同时人数是业主总人数过半,因为《物权法》的规定是这样的。对于一些不是业主共有的车位,其停车价格通常不属于政府定价指导价,而是属于市场调节价。这个价格是否合理,能否被业主接受,主要是由它的地理位置、服务质量等因素共同决定的。

居住小区内部停车位不能满足业主停车需求怎么办?新规第十二条规定,既有居住小区内配建的停车设施不能满足业主停车需求的,按照物业管理相关法律法规并经业主同意,可以统筹利用业主共有场地设置临时停车设施。业主们如果有这类需求,具体该怎么操作?陈凤山说,在没有业委会的情况下,应该由20%的业主签名,然后向街道办递交申请,再由街道办组织召开业主大会会议,由“双过半”业主表决同意来设置临时停车位。但是在通常情况下,物业公司可能并没有经过“双过半”业主的同意,这肯定是违法的。

如果有业委会,业委会负责召集全体业主的20%来表决通过,再由“双过半”业主表决同意来设置临时停车位。但是如果把绿地修改为停车位,就还需要到相应的政府部门,比如规划部门、园林部门包括住建部进行相应的手续变更。

《条例》中还规定,确因居住小区及其周边停车设施无法满足停车需求的,区人民政府、乡镇人民政府、街道办事处可以组织公安机关交通管理、交通行政等相关部门,在居住小区周边支路及其等级以下道路设置临时居住停车区域、泊位,明示居民临时停放时段。影响交通运行的,应当及时调整或者取消。具体办法由市交通行政主管部门会同相关部门制定。此外,北京市逐步建立居住停车区域认证机制,停车人在划定的居住停车范围内停车,可以按照居住停车价格付费。具体办法由市交通主管部门会同相关部门制定。

对此,李斌认为,老旧小区本身停车位配建不够,而如今我国汽车保有量又很大,《条例》根据北京的具体情况作出这样的规定,如果在配套措施的支持下能够有力贯彻,可以缓解停车难的问题。在小区周边支路及其等级以下道路设置临时居住停车区域、泊位,意味着要根据停车状况是否会对道路交通拥堵产生影响进行动态调整,如果影响交通,就整改取消,如果不影响,就满足周边小区、尤其是老旧小区一些业主的停车需要。在李斌看来,有了这样的地方性法规,相关政府部门会出台相应实施细则和规范,保障新规能够确实缓解停车难问题。

新规中还有哪些值得关注的内容?陈凤山表示,除了以上这些规定外,新规中值得关注的是小区周边车位如何管理。在北京市很多小区周边的车位,有些停车公司,它擅自扩大停车收费的车位的数量,甚至于比如说前面这次条例的规定可以免费停一定时间。那么从我现在这一段时间停车上来说,几乎没有收费员去按照这个停车收费的规定去免这段时间的收费,这个容易造成新的争议点。希望公安机关、行政机关尽可能快地向相关经营单位普及法律法规知识及依法制止违规收费行为。

李斌认为,值得注意的是停车设施经营单位遵守的规定,比如收费标准一定要公示,同时明码标价,对于所谓的违法行为已经给予了相应处罚性的规定。所以作为业主,首先要关注哪些行为是必须要做的,哪些行为是停车场经营单位不可以做的,如果做了会承担什么样的法律后果,哪个主管机关将有权对它进行处罚。这样可以在发生违法行为的时候,可以及时地向相关部门进行检举揭发去控告它,从而规范经营行为,来保障业主的合法权益。

责任编辑:王建勋
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